Calculatrice de capacité d’emprunt

Quelle maison pouvez-vous vous permettre à Toronto ? Le calcul des prêteurs expliqué

À Toronto, la capacité d’emprunt se décide avec deux ratios et un taux d’intérêt artificiel. Comprenez ces trois éléments et le résultat de la calculatrice ci-dessus cesse d’être un mystère — et vous saurez quoi changer si le chiffre est plus bas qu’espéré.

ABD et ATD : les deux ratios qu’utilise chaque prêteur

L’amortissement brut de la dette (ABD) est la part de votre revenu brut du ménage consacrée au logement : capital et intérêts, taxes foncières, chauffage et 50 % des frais de copropriété. L’amortissement total de la dette (ATD) ajoute toutes les autres obligations mensuelles — paiements d’auto, prêts étudiants, marges de crédit et 3 % des soldes de cartes de crédit. Pour les prêts assurés, les maximums sont de 39 % (ABD) et 44 % (ATD). Pour les dossiers non assurés (20 % et plus), beaucoup de prêteurs appliquent 32 % et 40 % et retiennent le chiffre le plus strict quand le dossier est limite.

La calculatrice ci-dessus utilise un ratio ABD de 32 %, un taux de qualification de 5,5 % et un amortissement de 25 ans, sans ajouter les taxes foncières, les frais de copropriété ni les autres dettes. C’est un plafond prudent du côté hypothèque et optimiste du côté dépenses — un bon point de départ, pas une préapprobation.

Le test de résistance est ce qui vous limite vraiment

Depuis 2018, les prêteurs sous réglementation fédérale doivent qualifier chaque emprunteur au plus élevé de 5,25 % ou du taux contractuel plus 2 points (ligne directrice B-20 du BSIF ; le même plancher s’applique aux prêts assurés par le ministère des Finances). Avec des taux contractuels autour de 4,5 %, cela veut dire se qualifier à environ 6,5 %. L’effet est brutal : un ménage qui pourrait assumer 850 000 $ à 4,5 % est approuvé pour environ 700 000 $ au taux du test. C’est aussi pourquoi une baisse d’un demi-point fait une différence visible sur le pouvoir d’achat — elle déplace aussi le taux de qualification.

Ce que différents revenus torontois peuvent typiquement emprunter

• Revenu du ménage de 120 000 $, aucune autre dette, 20 % de mise de fonds : environ 500 000 $ à 560 000 $ d’hypothèque — un condo d’une chambre plus bureau au centre-ville ou deux chambres à Scarborough ou Etobicoke.
• Revenu de 180 000 $ : environ 760 000 $ à 840 000 $ — un condo de deux chambres à Midtown ou une maison en rangée dans le 905.
• Revenu de 250 000 $ : environ 1,05 à 1,17 million $ — une jumelée à East York ou dans le Junction, ou une maison détachée à Mississauga ou Whitby.

Ces fourchettes supposent un taux de qualification de 6,5 %, un amortissement de 30 ans là où il est permis et des taxes foncières torontoises typiques. Un paiement d’auto de 600 $ par mois réduit chacune d’environ 100 000 $ ; des frais de copropriété de 400 $ par mois la réduisent d’environ 35 000 $.

La mise de fonds change le plafond deux fois

Une mise de fonds plus élevée réduit directement le prêt, mais franchir 20 % fait davantage : elle élimine la prime d’assurance (jusqu’à 4 % du prêt), lève le plafond de 1,5 million $ des prêts assurés et donne accès à un amortissement de 30 ans chez tout prêteur. Les acheteurs près de la barre des 20 % — disons 17 % épargnés sur un achat de 900 000 $ — ont souvent intérêt à attendre trois mois plutôt que de payer une prime de 25 000 $.

Les programmes pour premiers acheteurs en Ontario

• Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) : 8 000 $ par année, 40 000 $ à vie, déductible à l’entrée et non imposable à la sortie pour une première maison.
• Régime d’accession à la propriété (RAP) : retrait jusqu’à 60 000 $ d’un REER par personne (120 000 $ par couple), remboursé sur 15 ans.
• Remboursements des droits de mutation : jusqu’à 4 000 $ au provincial et, à Toronto, jusqu’à 4 475 $ au municipal — environ 8 475 $ récupérés à la clôture.
• Les premiers acheteurs avec moins de 20 % de mise de fonds peuvent prendre un amortissement assuré de 30 ans (depuis le 15 décembre 2024).

Obtenez une préapprobation avant de visiter

Une préapprobation écrite garantit un taux pendant 90 à 120 jours, applique le test de résistance à votre vrai dossier et dit au vendeur que votre offre va clore. À Toronto, où les offres multiples sont fréquentes sur le marché des maisons, une offre sans condition de financement fait souvent la différence entre gagner et perdre — et vous ne pouvez en faire une que si le travail de préapprobation est fait.

Règles citées : ligne directrice B-20 du BSIF ; règles du ministère des Finances sur les prêts assurés (plafonds ABD/ATD, plafond de 1,5 M$, amortissement de 30 ans pour premiers acheteurs, en vigueur le 15 décembre 2024) ; plafonds CELIAPP et RAP de l’ARC (2025) ; remboursements des droits de mutation du ministère des Finances de l’Ontario et de la Ville de Toronto. À titre indicatif — confirmez avec un professionnel hypothécaire agréé.